Changements relatifs à la durée des baux à usage d’habitation au Portugal et avantages fiscaux pour les propriétaires

 

Quels sont les changements pour 2019 en ce qui concerne le bail d’habitation

Dans le cadre de la publication le 15 janvier dernier du Decreto da Assembleia da República n.º 266/XIII publié au Diário da República numéro 45 II Série – A, est en vigueur depuis le 16 janvier un ensemble d’altérations relatives aux baux d’habitation.

A – Durée du bail à usage d’habitation

Depuis l’entrée en vigueur, le bail à usage d’habitation a une durée minimale d’un an et maximale de 30 ans. C’est une révolution car avant l’entrée en vigueur de cette loi, la durée du bail pouvait être inférieure. Le législateur a également prévu que le renouvellement automatique du bail ne pourrait être inférieur à  une durée de trois ans, ce qui implique que si le propriétaire ne s’oppose pas au renouvellement automatique dans le délai imparti dans le cadre du bail original et qui figure au contrat et bien le contrat se renouvellera pour trois ans sans qu’il puisse s’y opposer.

C’est ainsi depuis le 16 janvier 2019, le propriétaire n’a plus le choix de la durée du renouvellement du bail.

Evidemment si le locataire ne paye pas son loyer ou bien viole gravement les stipulations du contrat de bail, le propriétaire pourra faire cesser le bail et procéder à son expulsion avant que ce soit écoulée la période de trois ans, sinon il est poings et pieds liés.

Pour le Portugal c’est un sacré changement, en effet avant l’entrée en vigueur de cette loi, il n’y avait pas de période minimum de renouvellement pour la location à usage d’habitation.

Il existe néanmoins des exceptions, par exemple lorsque le propriétaire a besoin de ce bien pour son habitation personnelle ou bien celui de ses descendants directs ou bien lorsqu’il doit faire des travaux de rénovation importants.

Cette disposition ne s’applique qu’au bail à usage d’habitation permanente, elle ne s’applique pas à une location saisonnière, touristique, à un étudiant, etc…

En revanche le locataire peut toujours s’opposer à la rénovation automatique de son bail d’un an en prévenant le propriétaire avec trois mois d’avance.

Et il pourra toujours dénoncer son bail, à partir du moment où il a fait un tiers de la durée de celui-ci en donnant au propriétaire le préavis applicable en fonction de la durée du bail.

Et il était prévu, avant l’entrée en vigueur de ces dispositions que si le locataire ne donnait pas son préavis légal et bien il devait indemniser le propriétaire du même montant et maintenant si le locataire s’oppose à la rénovation automatique du bail au motif qu’il a perdu son emploi, qu’il a souffert un accident et devient invalide ou en cas de décès du locataire ou bien de la personne avec qui il vivait en économie conjointe depuis plus d’un an et bien il n’aura pas à verser le préavis non réalisé au propriétaire.

B – Injonction de payer applicable aux baux

Avec l’entrée en vigueur de la législation supra mentionnée, a été créée une injonction en matière locative qui permet au locataire, lorsque le propriétaire ne réalise pas les travaux imposés par une entité administrative dans le local habité, qu’il puisse les réaliser et ensuite en forcer le remboursement lorsque le propriétaire ne veut pas le faire.

Il est évident que des garde-fous ont été créés pour éviter les abus, il faut donc, entre-autre, que le locataire exhibe l’imposition officielle pour réaliser les travaux que le propriétaire n’a pas fait volontairement.

Et lorsque le propriétaire veut réaliser des travaux et compte-tenu de l’amplitude de ceux-ci, le locataire ne peut rester dans le local, le propriétaire doit le reloger à ses frais et pendant cette durée le bail se suspend.

C – Sanction applicable au harcèlement fait au locataire par le propriétaire ou par toute personne qui le représente

C’est une nouveauté dans la législation portugaise le harcèlement fait au locataire par un propriétaire est clairement sanctionné. Et ce qui est considéré comme harcèlement c’est le comportement illégitime d’un propriétaire ou de celui qui le représente ou de tiers intéressés dans l’acquisition ou la commercialisation du local, qui, avec l’objectif de provoquer la libération du local, perturbe, affecte, limite la dignité du locataire, sous-locataire ou des personnes qui résident avec lui en les assujettissant à une ambiance d’intimidation, hostile, dangereuse, dégradante, humiliante déstabilisatrice et le ou les empêche ainsi de jouir du local.

Le locataire pourra se plaindre à la mairie sur ce fondement qui devra intervenir pour constater les faits et il devra envoyer une lettre recommandée au propriétaire pour lui demander d’arrêter. Le locataire pourra également exiger au propriétaire le paiement de 20,00 euros par jour jusqu’à ce que celui-ci lui montre qu’il a tout fait pour faire cesser ce dont il se plaint. Le montant de la sanction pécuniaire journalière est augmenté de 50% lorsque le locataire est âgé de 65 ans et plus ou bien qu’il souffre d’une incapacité égale ou supérieure à 60%.

D – Avantages fiscaux pour les propriétaires

La lei n.º 3/2019 do 9 janeiro, publiée au Diário da República, Iª Série, n.º 6, prévoit des taux d’imposition des revenus fonciers différents en fonction de la durée du bail. Il s’agit là d’une révolution car avant l’entrée en vigueur de cette loi (le 1er janvier 2019) et bien, le taux était fixe et de 28%.

Depuis le 1er janvier 2019 et pour les nouveaux baux et respectives reconductions tacites ou bien pour les reconductions de baux déjà existants, les revenus du foncier sont assujettis aux taux annuels suivants:

a)    Pour un bail dont la durée initiale est égale ou supérieure à deux ans et inférieure à cinq ans, le taux d’imposition auquel ces revenus sont assujettis est de 26% annuel. Et à chaque reconduction pour la même période et bien le taux d’imposition baisse de 2% jusqu’au seuil de 14% annuel si le même bail se prolonge dans le temps.

b)    Pour un bail dont la durée initiale est égale ou supérieure à cinq ans et inférieure à dix ans, le taux d’imposition auquel ces revenus sont assujettis est de 23% annuel. Et à chaque reconduction pour la même période et bien le taux d’imposition baisse de 5% jusqu’au seuil de 14% annuel si le même bail se prolonge dans le temps.

c)    Pour un bail dont la durée initiale est égale ou supérieure à dix ans et inférieure à vingt ans, le taux d’imposition auquel ces revenus sont assujettis est de 14% annuel.

d)    Pour un bail dont la durée initiale est supérieure à vingt ans, le taux d’imposition annuel de ce revenu est de 10% annuel.

 

J’attire l’attention des lecteurs sur un aspect pratique, si le contribuable qui perçoit ces revenus fonciers est un résident fiscal portugais, il a la possibilité de faire fusionner ses revenus du foncier avec ses revenus du travail et donc si le résident n’a que des revenus fonciers et bien cela signifie en pratique qu’il peut les faire imposer au taux de l’impôt sur le revenu des personnes physiques.

En fonction du taux d’imposition de la tranche dans laquelle se situeront les revenus du contribuable, il pourra être parfois plus intéressant d’assujettir les revenus fonciers à l’impôt sur le revenu des personnes physiques.

 

Ex : En 2018, le contribuable a perçu au titre de revenus fonciers le montant de 2.000,00 euros et bien il a deux options ou bien il assujetti ce montant au taux fixe de 28% qui est le taux d’imposition autonome pour l’année 2018 ou bien il englobe ces revenus dans ceux du travail s’ils ne sont pas très élevés et soumet le tout à la tranche de l’impôt sur le revenu qui dans les premiers échelons est inférieur à 28%.

 

Ex : En 2019, le contribuable résident au Portugal a la même option mais comme le taux d’imposition des revenus fonciers a baissé il est fort probable que dans la majorité des cas, il sera plus intéressant fiscalement de faire imposer ces revenus de forme autonome aux taux d’imposition supra-mentionnés aux a) b) c) ou d).

L’article ci-dessus n’est en aucun cas une consultation juridique.

Bien cordialement,

Francisca Isabel Martins

Lisbonne, 02-02-2019